宅地建物取引業者の報酬上限計算｜2024年7月1日施行版

使い方

1. 契約書案、媒介・代理契約書、価格・借賃の内訳を用意し、取引形態を売買媒介・売買代理・貸借媒介・貸借代理・自ら売主から選びます。
2. 売買では消費税等相当額を除く売買代金、貸借では消費税等相当額を除く1か月分の借賃を円整数で入力し、金額の意味を確認済みにします。
3. 主たる依頼者の立場を売主・買主・貸主・借主から選び、居住用貸借では媒介依頼時の0.55月超に関する事前承諾を依頼者ごとに指定します。
4. 低廉な空家等または長期の空家等の特例を使う場合は、対象要件と契約締結時の事前説明・合意を資料で確認してからconfirmedにします。
5. 通常規則の個別・合計上限と、選択条件適用後の個別・合計上限を別々に確認します。個別上限を足した額ではなく、合計上限も同時に守ります。
6. 結果は契約した報酬額ではなく法定上限の検算値です。契約書、請求書、宅建業者の課税区分と国土交通省の現行資料を有資格者が再確認します。

計算式・考え方

課税事業者・消費税等10%込みの上限を整数有理数で計算します。売買媒介の一方上限R(P)は、Pの200万円以下部分×55/1000、200万円超400万円以下部分×44/1000、400万円超部分×33/1000の合計を最後にfloorします。売買代理はfloor(2×Rの未丸め値)であり、floor(R)を2倍しません。貸借通常合計はfloor(月額借賃×110/100)、居住用で事前承諾のない一方はfloor(月額借賃×55/100)です。低廉な空家等の売買媒介は確認済みの依頼者一方33万円、代理は66万円が上限です。長期の空家等の貸借は確認済みの場合に合計floor(月額借賃×220/100)までとし、借主側は通常の個別上限を維持して超過可能部分を貸主側に置きます。全て1円未満を最終段階で切り捨てます。

注意事項

• この計算機は、宅地建物取引業者が売買・貸借の媒介または代理で受けることができる報酬の上限を、2024年7月1日施行の国土交通省告示に合わせて検算するページです。画面先頭で11項目を入力すると、通常規則と空家特例適用後を並べます。報酬額を自動で契約・請求する機能ではありません。
• 対象は消費税を納める義務がある課税事業者で、消費税等10%を含む報酬上限です。免税事業者は告示第十一②の別計算があり、仕入れに係る消費税等相当額も関係するため、このページでは計算しません。課税区分や税率が未確認なら6金額を0円sentinelにしてroute-codeをblockedにします。
• 売買の基礎Pは、売買代金からその売買に係る消費税等相当額を除いた金額です。土地・建物の内訳や建物消費税が分からない税込総額をそのまま入れると上限が過大になります。金額の意味を確認できない場合も計算を止め、0円を法定上限と誤読しないようstatusをinput-confirmation-requiredにします。
• 売買媒介の段階式は、200万円以下5.5%、200万円超400万円以下4.4%、400万円超3.3%を税込料率として各価格帯へ適用します。1000万円なら11万円＋8万8,000円＋19万8,000円で、依頼者一方39万6,000円、双方合計79万2,000円です。
• 速算式の『価格×3.3%＋6万6,000円』は400万円超で同じ値になりますが、本ページは境界監査ができる段階式を正本にします。200万円では11万円、400万円では19万8,000円です。価格帯ごとに先に円未満を切り捨てず、全帯の有理数合計を最後に1回だけfloorします。
• 売買代理は媒介段階式の未丸め値を2倍し、その後に1円未満を切り捨てます。199万9,999円では媒介を先に切り捨てると10万9,999円、その2倍は21万9,998円ですが、正しいfloor(2R)は21万9,999円です。この1円差を固定fixtureで検査します。
• 売買媒介で双方から受ける場合、一方ごとの上限をそれぞれ守ります。本ページのstandard-primaryとstandard-otherは個別制約、standard-combinedは同じ宅建業者が双方から受けるときの合計検算です。複数の宅建業者が介在する場合は業者ごとに満額を受け取れる意味ではなく、複数業者の総額規制を別途確認します。
• 売買代理は代理の依頼者側にfloor(2R)を表示し、相手方側は0円として、合計もfloor(2R)に固定します。相手方から媒介的行為の報酬を受ける個別契約や複数業者配分はこの11入力では確定できないため、otherへ推測配分しません。
• 低廉な空家等の売買特例は、消費税等相当額を除く価格が800万円以下の宅地または建物が対象で、使用状態は問いません。名称に空家とあるだけで特例にせず、価格と告示上の対象を確認します。媒介では確認済みの依頼者一方につき33万円、代理では依頼者側66万円が税込上限です。
• 500万円の売買媒介なら通常は一方23万1,000円です。売主側だけについて低廉な空家等の要件と事前合意を確認した例では、売主側33万円、相手方23万1,000円、合計制約56万1,000円です。特例確認のない相手方まで自動で33万円へ増やしません。
• 800万円では通常段階式も一方33万円となるため、特例を確認しても表示額は増えません。800万1円は低廉な空家等の価格範囲外です。選択した価格が800万円を超える場合はstatusをnot-applied-price-over-8000000として通常上限を維持し、特例額を推測しません。
• 低廉な空家等の特例で通常額を超える報酬は、上限まで自動的に請求できる定額ではありません。媒介に要する費用を勘案し、媒介・代理契約締結時に上限の範囲内で依頼者へ説明して合意する必要があります。確認入力は合意を作成する電子署名ではなく、資料確認のチェックです。
• 貸借の通常合計上限は、消費税等相当額を除いた1か月分の借賃×1.1です。月額借賃10万円なら双方合計11万円です。居住用家賃は通常非課税ですが、駐車場や事業用途など課税関係が異なる項目を混ぜず、契約書の月額借賃を確認します。管理費、共益費、敷金などを自動加算しません。
• 専ら居住用の建物を貸借媒介する場合、媒介依頼を受ける時点に0.55月分を超える報酬について当該依頼者の承諾を得ていなければ、一方の上限は月額借賃×0.55です。月額10万円で双方未承諾なら一方5万5,000円ずつ、合計11万円です。
• 居住用で一方が事前承諾済みなら、その一方の個別上限は1.1月分まで増えますが、双方合計1.1月分は増えません。個別最大値を単純に足すと合計制約を超えることがあるため、画面はprimary、other、combinedの3制約を同時に表示します。実際の配分は合意した報酬額で決まります。
• 貸借代理の通常上限は代理依頼者側1.1月分、合計も1.1月分です。相手方から報酬を受ける場合を含む複雑な配分はotherへ自動推測せず、通常画面では代理依頼者側へ上限を置きます。代理と媒介を混同せず、契約書上の取引形態を選びます。
• 長期の空家等とは、媒介依頼時に現に長期間にわたり居住・事業等へ使用されていないか、将来も使用される見込みがない宅地建物です。国土交通省の運用資料は、少なくとも1年を超えるような不在や、相続直後でも今後利用見込みがない例を示します。通常募集を続ける集合住宅の空室を一律に該当扱いしません。
• 長期の空家等の貸借特例では、媒介に要する費用を勘案し、双方合計を2.2月分までとできます。ただし借主側は通常上限、すなわち居住用で事前承諾なしなら0.55月分、承諾ありなら1.1月分を維持します。通常1.1月分を超える余地は貸主側だけに置きます。
• 月額借賃10万円、居住用、双方未承諾、貸主をprimaryとする長期空家の媒介例では、通常は貸主5万5,000円、借主5万5,000円、合計11万円です。要件と事前合意を確認すると、貸主側の個別最大22万円、借主側5万5,000円、双方合計22万円という同時制約を表示します。
• individualの最大値同士を足した額がcombinedを超える表示は矛盾ではありません。各個別額が個別上限以下であり、かつ実際の合計がcombined以下である必要があります。たとえば貸主22万円と借主5万5,000円を同時に満額請求すれば27万5,000円となり合計上限違反なので、実契約では配分を下げます。
• 交換取引は範囲外です。告示は交換する宅地建物の価額に差があるとき高い方を基礎にしますが、このページには双方価額や交換差金の入力がありません。交換を売買として代用せず、契約類型と客観的価額を確認できる別検算を使います。
• 非居住用貸借で権利金の授受がある場合の特例も範囲外です。返還されない権利設定対価を売買代金とみなせる場合がありますが、礼金・保証金・敷金の法的性質を本ページは判定しません。月額借賃欄へ権利金を入れたり、売買モードへ切り替えたりしないでください。
• 宅建業者が自ら売主となる売買は、売主としての代金と媒介・代理報酬を区別するため、媒介報酬上限を0円と表示します。これは売買代金が0円という意味でも、手付金等の保全措置や瑕疵に関する義務がないという意味でもありません。route-code completedとspecial-statusの自ら売主コードで区別します。
• 結果は法定上限の検算であり、実際に支払う契約報酬額を確定しません。上限以下でも、媒介契約・代理契約で合意していない額、説明のない特例額、費用を勘案しない特例請求が当然に認められるわけではありません。請求書、契約書、重要事項説明書と照合してください。
• 依頼者の特別な依頼による広告料金や遠隔地調査等の特別費用、空家管理、コンサルティング、除草・清掃等の関連業務は報酬告示と別契約になり得ます。この計算機はそれらを0円とも加算可能とも判定せず、媒介報酬へ混ぜません。書面契約、事前承諾、実費資料を個別確認します。
• 金額は0円から1兆円までのASCII整数に限定します。カンマ、全角数字、円記号、小数、指数表記を計算値として受け付けません。この上限は桁違いとブラウザー数値精度問題を避ける技術的範囲であり、1兆円まで常に同じ実務判断ができるという保証ではありません。
• dataset-idは2024年7月1日施行版を2026年7月17日に照合した固定版を示します。国土交通省告示、空家等に係る媒介報酬規制の概要、解釈・運用の新旧対照、令和6年7月1日施行版の解釈・運用資料の4一次資料を照合しています。後日の制度改正へ自動追随しません。
• このページは制度上限を扱うR3の手動レビュー対象です。結果直下の注意を省略せず、正式な報酬額は最新告示、媒介・代理契約書、宅建業者の課税区分、物件の利用状態、事前説明・合意を宅地建物取引士、所管行政庁、税務の専門家等へ確認してください。
• 入力検査、段階式、特例分岐、端数処理、結果表示はclient-onlyでブラウザー内だけで完結します。外部API、現在時計、Cookie、localStorageを使わず、売買代金、家賃、依頼者の立場、承諾状態をサーバー、WordPress、国土交通省、第三者へ送信・保存しません。
• 【結果直下の注意】2024年7月1日施行の国土交通省告示を、課税事業者・消費税等10%の閉じた範囲で再現した法定上限の検算です。表示額は契約報酬を確定しません。交換、権利金、免税事業者、複数業者配分、広告・特別費用は範囲外です。契約書と最新告示を宅地建物取引士・所管行政庁等へ確認してください。

よくある質問